Los arrendamientos para uso distinto a la vivienda (actividad industrial, comercial, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente), vienen regulados por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Sus principales características son:

Se rigen por la voluntad de las partes plasmadas en el correspondiente contrato y en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de Ley. Ello otorga a las partes plena libertad a la hora de pactar las cláusulas del contrato, lo que incrementa la importancia del mismo y puede hacer recomendable recurrir a un abogado.
Renta: la que acuerden libremente las partes.
Fianza: dos meses.
Duración: dada la voluntad de permanencia que tiene todo negocio que funcione, lo normal es que la duración supere el mínimo legal de 5 años y se extienda hasta los 15 o 20 años, sobre todo cuando la actividad exige que el inquilino afronte cuantiosas inversiones.
Cesión y subarriendo: el inquilino puede acordarlo libremente pero en el plazo de un mes deberá notificárselo al propietario, que tiene derecho a un incremento de la renta del 10% si sólo se ve afectada una parte del local o del 20% si afecta a todo el local.
Obras de conservación y mejora: las obras de mantenimiento estructural correrán a cargo del propietario mientras que las pequeñas reparaciones fruto del uso del local correrán a cargo del inquilino. Por otra parte, el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento. Si las obras a cargo del propietario l durasen más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.
Derecho de adquisición preferente: el inquilino tendrá un derecho de tanteo durante 30 días en el caso de que el propietario decidiera vender el local a un tercero.
Indemnización por extinción de contrato: transcurrido la duración del contrato y en el caso de que el inquilino quisiera continuar y lo hubiese avisado por escrito con 4 meses de antelación, tendrá derecho a las siguientes indemnizaciones si el propietario decidiera rescindir el contrato: Gastos de traslado e indemnización por pérdida de clientes (6 meses) en el caso de que el inquilino se traslade a otro local para continuar con su actividad.

 

 

Para ser arrendador, no es necesario ser el propietario del local que se pretende arrendar, pues puede serlo igualmente quien sea titular de un derecho de uso y goce o disfrute sobre el mismo, como es el caso del usufructuario, del superficiario, o del propio arrendatario, con los límites que en éste último caso se imponen por ley para los subarriendos, ( ver 7. Cesión del contrato y subarriendo). Los padres o tutores de menores o incapacitados, para poder arrendar los bienes inmuebles de sus hijos o tutelados, requieren la previa obtención de autorización judicial. Los menores emancipados y habilitados de edad tienen capacidad para celebrar por sí mismos como arrendadores el contrato de arrendamiento.

En virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre 1994 se mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita, es decir que el contrato se entiende perfeccionado desde el momento en que existe acuerdo entre las partes sobre el objeto del arrendamiento, el precio y su duración.

En todo caso es posible su otorgamiento mediante documento privado, fechado y firmado por las partes, para lo cual existen impresos oficiales que el estado tiene a la venta en los estancos, como papel timbrado, cuyo precio varía en función del importe total de las rentas que satisfará el arrendatario en el período de duración del contrato, de acuerdo con la escala prevista en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de modo que, mediante su adquisición, se satisface la consiguiente deuda tributaria. A este impreso se le añadirán, si así lo desean las partes, las hojas necesarias para el establecimiento de las cláusulas especiales que habrán de aplicarse durante la vigencia del contrato.

Las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En tal caso se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes pacten libremente dentro de los límites legalmente previstos.

La fianza otorgada por el arrendatario habrá de depositarse a disposición de la correspondiente Comunidad Autónoma, o del ente público que ésta designe hasta la extinción del contrato, de modo que, ante el mismo órgano autonómico (Diputación, Generalidad...), se procederá al registro del contrato de arrendamiento, quedando sellados los ejemplares de las partes.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 consagra en su disposición adicional segunda, además, la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento de acceder al Registro de la Propiedad, (mediante la modificación del art. 2º - 5 de la Ley Hipotecaria), para lo cual será necesario el otorgamiento del mismo mediante escritura pública notarial, o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato. Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se beneficiarán de una reducción del 25% de los honorarios notariales y registrales que resulten de aplicación conforme a sus respectivos aranceles.
Ver Real Decreto 297/ 1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

El efecto principal de esta inscripción es el mantenimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento en caso de producirse una transmisión de la titularidad de la finca arrendada, además de proporcionar la consiguiente publicidad y reforzar las garantías de las partes.

También se permite la inscripción posterior de los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera modificaciones de los arrendamientos inscritos.

 

 

 

 

 

 

CBL10